מיסוי נדל"ן בישראל — מס רכישה, מס שבח ומס הכנסה מהשכרה

שוק הנדל"ן בישראל הוא אחד הפעילים בעולם, ולמיסוי יש השפעה מכרעת על כדאיות עסקאות. מדריך זה מכסה את שלושת סוגי המס העיקריים: מס רכישה, מס שבח, ומס הכנסה על השכרה.

מס רכישה

מס רכישה משולם על ידי הקונה בעת רכישת נכס. השיעורים שונים בין דירה יחידה לדירה נוספת.

### דירה יחידה (מדרגות 2026) - עד ₪1,978,745: פטור - ₪1,978,746–₪2,347,040: 3.5% - ₪2,347,041–₪6,055,070: 5% - ₪6,055,071–₪20,183,565: 8% - מעל ₪20,183,565: 10%

### דירה נוספת (השקעה) - עד ₪6,055,070: 8% - מעל ₪6,055,070: 10%

### דוגמה: רכישת דירה ב-₪2,500,000 (דירה יחידה) - על ₪1,978,745: ₪0 - על ₪368,295 (₪2,347,040 − ₪1,978,745): ₪368,295 × 3.5% = ₪12,890 - על ₪152,960 (₪2,500,000 − ₪2,347,040): ₪152,960 × 5% = ₪7,648 - סה"כ מס רכישה: ₪20,538

### אותה דירה כדירה נוספת: - ₪2,500,000 × 8% = ₪200,000 — פי 10!

מס שבח (Betterment Tax)

מס שבח חל על הרווח ממכירת נכס נדל"ן.

### שיעור המס - 25% על השבח הריאלי (מינוס אינפלציה) - מס יסף: 3% נוסף על שבח + הכנסות אחרות מעל ₪721,560

### פטורים פטור דירת מגורים יחידה: מכירת דירת מגורים יחידה פטורה ממס שבח בתנאים: - דירת מגורים מזכה (שימשה למגורים) - דירתכם היחידה (או שווי דירה אחרת מתחת לתקרה) - לא נמכרה דירה אחרת בפטור ב-18 חודשים האחרונים

פטור ליניארי: לנכסים שנרכשו לפני ינואר 2014, חלק מהשבח פטור לפי חישוב ליניארי.

### דוגמה: מכירת דירת השקעה - רכישה (2018): ₪1,500,000 - מכירה (2026): ₪2,300,000 - שיפוצים ועמלות: ₪100,000 - שבח: ₪2,300,000 − ₪1,500,000 − ₪100,000 = ₪700,000 - התאמת אינפלציה (נניח 20%): מחיר מתואם ₪1,800,000 - שבח ריאלי: ₪2,300,000 − ₪1,800,000 − ₪100,000 = ₪400,000 - מס שבח (25%): ₪100,000

מס הכנסה על השכרה

### שלושה מסלולי מיסוי

מסלול 1: פטור - פטור ממס עד תקרה של ₪5,470/חודש (2026) - מעל התקרה — המסלול נשלל לחלוטין - מתאים לדירה אחת עם שכ"ד עד התקרה

מסלול 2: 10% מס קבוע - 10% מס על כל הכנסת השכירות (ללא ניכוי הוצאות) - פשוט ונוח - מתאים לבעלי דירות שההוצאות שלהם נמוכות

מסלול 3: מס רגיל (לפי מדרגות) - מס לפי מדרגות מס הכנסה הרגילות - ניתן לנכות הוצאות (תיקונים, פחת, ריבית משכנתא) - מתאים לבעלי הוצאות גבוהות או הכנסה נמוכה

### דוגמה: שכ"ד ₪6,000/חודש

| מסלול | חישוב | מס שנתי | |---|---|---| | פטור | לא זמין (מעל תקרה) | — | | 10% קבוע | ₪72,000 × 10% | ₪7,200 | | מדרגות (31%) | (₪72,000 − הוצאות ₪15,000) × 31% | ₪17,670 |

טיפים

1. תכננו מראש: בדקו מס רכישה לפני קנייה 2. שמרו קבלות שיפוצים: מפחיתים שבח בעת מכירה 3. בחרו מסלול השכרה נכון: חשבו את שלושת המסלולים 4. דווחו בזמן: אי-דיווח על הכנסות שכירות חשוף לקנסות

רוצים לחשב את המס על נדל"ן? חשבו את המס שלכם חינם וקבלו תמונה מלאה.